Agraria

ASPEK HUKUM RUMAH SUSUN

A. Pengertian

Dalam UU No. 16 Tahun 1985 wacana Rumah Susun memperlihatkan pengertian Rumah Susun ialah bangunan gedung bertingkat, yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam arah horizontal dan vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing sanggup mempunyai dan dipakai secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan apa yang disebut “bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.

Bagian-bagian yang sanggup dimiliki dan sigunakan secara terpisah disebut satuan rumah susun (SRS). SRS harus mempuyai sarana penghubung ke jalan umum, tanpa mengganggu dan dihentikan melalui SRS yang lain. Sedangkan hak milik SRS disebut dengan hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), yang bersifat perorangan dan terpisah. Selain pemilikan atas SRS tertentu, HMSRS yang mencakup juga hak pemilikan apa yang di atas disebut tadi bab bersama, tanah bersama dan benda bersama. Semua merupakan satu kesatuan yang tidak sanggup terpisahkan dengan pemilikan SRS yang bersangkutan.

Bagian bersama ialah bagian-bagian dari rumah susun yang dimilikibersama secara tidak terpisah oleh semua pemilik SRS dan diperuntukan pemakaian bersama, menyerupai lift, tangga, lorong, pondasi, atap bangunan dan lain-lain.

bersama ialah sebidang tanah tertentu di atas mana bangunan rumah susun yang bersangkutan berdiri, yang sudah niscaya status hak, batas-btas dan luasnya. Tanah ini menyerupai halnya bab bersama, juga merupakan hak bersama semua pemilik SRS dalam bangunan Rumah susun yang bersangkutan.

Benda Bersama ialah benda-benda dan bangunan-bangunan yang bukan merupakan bab dari bangunan gedung rumah susun yang bersangkutan, tetapi berada diatas tanah bersama dan diperuntukkan untuk pemakaian bersama. Seperti tempat ibadah, lapangan parker, pertamanan dan sebagainya.

Hak atas bab bersama, tanah bersama dan benda bersama masing-masing didasarkan atas luas atau nilai SRS yang bersangkutan, pada waktu diperoleh pemiliknya untuk pertama kali, yaitu yang disebut nilai perbandingan proposional. Selain itu sertifikat HMSRS merupakan alat bukti pemilikan SRS, sekaligus juga alat bukti pemilikan hak bersama atas tanah bersama, bab bersama dan benda bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proposional.

B. Masalah dan Pengaturannya

Masalah hokum yang sering timbul dalam hal rumah susun adalah, apabila pemilik SRS ingin memakai sebagian bab dari gedung atau bangunan rumah susun tersebut. Oleh itu perlu terdapat hokum yang mengatur wacana hal ini dan rumah susun itu sendiri, sebelum adanya UU Rumah susun terdapat beberapa peraturan menteri dalam negeri yaitu PMDN no. 14 tahun 1975 wacana registrasi atas tanah kepunyaan bersama dan pemilkan bagian-bagian bangunan yang ada di tasanya serta penerbitan sertifikatnya. PMDN No. 4 Tahun 1977 wacana penyelenggaraan tat perjuangan registrasi tanah mengenai hak atas tanah yang dipunyai bersama dan pemilikan bagian-bagian yang ada di atasnya. PMDN No. 10 Tahun 1983 wacana tata cara permohonan dan derma izin penerbitan sertifikat hak atas tanah kepunyaan bersama yang disertai dengan pemilikan secara terpisah bagian-bagian padfa bangunan bertingkat. 

C. Sistem Pembangunan Rumah Susun

Pembangunan rumah susun bertujuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, dengan meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah yang terbatas. Dalam pembangunannya diperhatikan antara lain kepastian hokum dalam penguasaan dan keamanan dalam pemanfaatannya. 

Pembangunan Rumah Susun diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN), tubuh perjuangan milik daerah, Koperasi, tubuh perjuangan milik swasta yang bergerak di bidang pembangunan perumahan dan swadaya masyarakat. Penyelenggara pembangunan Rumah susun (PPRS) harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah, di mana rumah susun yang bersangkutan dibangun.

Rumah susun hanya sanggup dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan hak pakai yang diberikan oleh Negara serta hak pengelolaan. Lokasi tanah tempat pembangunan ditunjuk oleh kepala kantor pertanahan kotamadya/Kabupaten, berdasarkan Rencana Umum/Detail tata Ruang Daerah tingkat II yang bersangkutan.

PPRS dalam mendirikan rumah susun wajib mempunyai izin medirikan bangunan (IMB) dari pemerintah tingkat II yang bersangkutan, untuk mempunyai IMB wajib menyerahkan :

1. Sertifikat hak atas tanah dari tanah di atas mana akan dibangun bangunan gedung atas nama PPRS.

2. rencana Tapak, yaitu rencana tat letak bangunan yang akan dibangun.

3. Gambar rencana arsitektur, yang memuat skema dan potongan serta pertelaannya yang memperlihatkan dengan terperinci batasan vertical dan horizontal dari tiap SRS serat lokasianya.

4. Gambar rencana struktur dan perhitungannya.

5. gambar rencana yang memperlihatkan dengan terperinci begian-bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.

6. gambar rencana Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, terusan pembuangan air limbah dan lain-lain.

7. Nilai perbandingan proposional dari tiap SRS.

D. Hak dan Kewajiban Pemilik SRS

Hak pemilik SRS adakah sebagai berikut :

1. pemilik SRS berhak menghuni SRS yang dimilkinya serta memakai bab bersama, tanah bersama dan benda bersama sesuai dengan peruntukannya.

2. ia juga berhak menyewakan SRS yang dimilkinya kepada pihak lain, asal tidak melebihi jangka waktu berlakunya hak atas tanah bersama yang bersangkutan.

3. HMSRS sanggup beralih alasannya ialah Pewarisan.

4. Juga sanggup dipindahkan kepada pihak lain melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan atau legaat.

Adpun kewajiban pemilik SRS sebagai berikut :

1. Para pemilik SRS atau penghuninya berkewajiabn membentuk apa yang disebut Perhimpunan penghuni. Perhimpunan Penghuni merupakan tubuh huku, yang bertugas mengurus kepentingan bersama para pemilik SRS dan penghuninya. Perhimpunan Penghuni tersebut sanggup menunjuk atau membentuk suatu tubuh pengelola, yang bertugas melakukan pemeliharaan dan pengopersian peralatan yang merupakan milik bersama.

2. Pembiayaan acara perhimpunan penghuni dan tubuh pengelola ditanggung bersama oleh pemilik SRS dan para penghuni, masing-masing sebesar imbangan berdasarkan nilai perbandingan proposionalnya.

3. Jika jangka waktu hak atas tanah bersama berakhir, para pemilik SRS berkewajiban untuk bahu-membahu mengajukan permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan atau hak Pakai atas bangunan yang bersangkutan.

E. Sistem Penjualan SRS

Orang yang membeli SRS berarti menjadi pemegang HMSRS. Selain mencakup pemeilikan secara individual SRS yang belinya, HMSRS mencakup juga hak bersama tas tanah bersama yang bersangkutan. Maka dengan sendirinya pembeli SRS harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas atanah bersama tersebut.

Apabila tanah untuk membangun rumah susu berupa tanah hak milik maka yang boleh membelinya terbatas apada perorangan warga Negara Indonesia tunggal dan badan-bvadan hokum tertentu yang dimungkinkan menguasai tanah tersebut. Sedangkan kalau berstatus Hak Guna Bangunan selain warga Negara Indonesia , terbuka juga bagi badan-badan hokum Indonesia. Bagi orang absurd yang berkedudukan di Indobesia dalam arti bertempat tinggal di Indonesia dan tubuh hokum absurd yang mempunyai perwakilan di Indonesia, terbuka kemungkinan untuk menjadi pemilik SRS.

SRS-SRS gres boleh mulai dijual, jikalau pembangunan fisik rumah susun yang bersangkutan dan segala bab serta peralatan perlengkapannya sudah selesai seluruhnya, sesuai dengan IMB yang diterbitkan serat dipenuhinya segala persyaratan administrative.

Penjualan SRS wajib dilakukan di hadapan PPAT, yangb bertugas menciptakan aktanya.jualbeli tersebut diikuti dengan registrasi pemindahan haknya pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Pendaftaran dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat HMSRS yang bersangkutan.

Sumber http://jubahhukum.blogspot.com

Share this post